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    二三线城市争建摩天大楼 天际线下暗藏风险



       随着我国经济和城市建设的快速发展,一座座摩天大楼在很多城市“拔地而起”,大楼的高度不断刷新。记者近期调研发现,在中西部省份的不少二三线城市,在各种因素综合作用下,摩天大楼建设正如火如荼,在展示经济社会发展成果、刷新城市天际线的同时,也存在摩天大楼高度与地方财力、经济和产业支撑不匹配等问题,暗藏一定经济和金融风险。

      摩天大楼在二三线城市“拔地而起”

      摩天大楼,又称为超高层建筑。随着高层建筑不断发展,摩天大楼的定义在各国存在一些差异。根据我国《民用建筑设计通则》有关规定,建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。

      摩天大楼作为现代建筑技术的结晶,是展示经济、社会发展成果的有效手段,可以明显提升城市形象。由于摩天大楼所处的位置显要、造型独特、视觉效果强烈,往往会成为所在城市的“名片”。

      有关城建专家认为,摩天大楼具有节约城市用地,缩短公用设施和市政管网开发周期、加快城市建设的特点。一些摩天大楼建成后成为当地的地标性建筑景观,对完善城市功能、创造新的产业带和新的投资热点起到一定作用。

      每年,世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)都会出版一份研究报告,对上一年竣工的所有200米及以上建筑进行分析。数据显示,中国在建造高层建筑方面仍保持着最高产的地位,2018年完成88栋。按城市分,全世界竣工摩天大楼数量最多的前10名城市中,中国6个城市上榜,其中3个城市地处中西部。在第11到第18名中,也有多个中国城市。

      记者在东北某省会城市采访发现,近年来当地摩天大楼的建设速度很快。记者登上市内一处较高的建筑物楼顶看到,附近一些高层建筑已竣工,多数是集商场、商住、酒店等多功能于一体的城市综合体。

      “金融服务类企业仍是大面积租赁需求的主要推动力。”东北地产界一位人士表示。

      在广西南宁,1993年3月竣工的一座大厦,高138米,成为当时全自治区最高的建筑物。9年后,当地才有另一座大楼以159.7米成为“第一高度”。随后,当地的地王大厦以276米的高度连续7年占据“第一高楼”宝座。近年来,随着当地经济快速发展,越来越多的摩天大楼拔地而起,“第一高楼”一次次被刷新。

      在西部某工业城市,目前已建、在建和规划的200-300米的建筑共有4座,300米以上的有1座。

      一位从事城市规划的干部表示,随着城镇化步伐的加快,摩天大楼的建设成为一些城市相互比拼的重要参照。不少二三线城市之所以热衷于建设摩天大楼,在于摩天大楼能在一定程度上提高城市的土地集约利用水平,丰富城市景观和天际轮廓线,推动固定资产投资增长,有助于向外界展现一个地方经济、社会发展的成就和欣欣向荣的城市形象。

      摩天大楼建设热潮暗藏风险隐患

      在摩天大楼拔地而起的同时,一些大楼较高的空置率带来的风险不容忽视。在长沙的一个新兴商务区,目前当地甲级写字楼市场供过于求,仍为租方市场。2018年末,这个片区迎来数个甲级写字楼入市,其甲级写字楼空置率达到81.3%。

      在西部某城市,一栋318米高的大厦已于2018年一季度竣工,分为酒店、商业和写字楼三个部分。项目业主方有关负责人表示,目前酒店和商业部分没有资金投入,没办法按计划开拓市场。而写字楼总建筑面积9.3万平方米,商家入驻仅3.5万平方米,空置率约为62%。“走量不理想,来看的人很多,但是真正下手的不多,50层以上的部分基本都没有租出去。”

      另一栋380米高的摩天大楼是当地第二高楼,业主单位一位项目主管表示,B塔已经建成运营2年了,但受经济下行等因素影响,近来商户退租、退铺的现象明显,人流量也在下降,公司面临不小的压力。在西部地区的另一座城市,随着经济下行压力加大,不少摩天大楼业主方正面临银行政策收紧的困局。

      多位摩天大楼的业主单位负责人表示,高楼建成交付后,在运营上都会不可避免地面临较大压力,空置率短时间内很难下降。

      有分析指出,摩天大楼出租率的高低往往与所在城市第三产业在GDP中的比重密切相关,一旦摩天大楼的数量超出了城市的经济承载力,就会出现供给过剩的局面,而摩天大楼建成后能否获得收益,关键取决于出租率。目前,空置率成为困扰摩天大楼的一大难题。

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